608 554 151

info@zkreality.cz

Od listopadu 2016 hradí daň z nabytí nemovitých věcí výhradně kupující

14. Října 2016 v 13:13 | Mgr. Lenka Köstingerová
Klienti se na nás často obracejí s dotazem, jak je to s úhradou daně z nabytí nemovitých věcí. Pojďme se tedy podívat, jaké změny nás do konce tohoto roku čekají. Původně měla novela zákona nabýt účinnosti již v dubnu tohoto roku. „Překvapivě“ však tento termín nebyl dodržen a definitivní změna poplatníka této daně nastane až počátkem listopadu 2016. Sazba daně ve výši 4 % zůstává stejná jako doposud.

Ještě do konce října tohoto roku je situace taková, že pokud se smluvní strany v kupní smlouvě výslovně nedohodnou jinak, je poplatníkem této daně prodávající. Formuláře pro vyplnění daňového přiznání jsou díky tomu poměrně komplikované. Dá se tedy očekávat, že s novelou zákona účinnou od 1. 11. 2016 by mělo přijít určité zjednodušení.

Na co si dát pozor
Již nyní, s blížícím se listopadem, je nanejvýš vhodné zamyslet se nad tím, kdo daň nakonec zaplatí. Pokud si kupující v kupní smlouvě vše potřebné neošetří, riskuje, že v konečném důsledku zaplatí částku odpovídající dani de facto dvakrát! Rozhodným termínem pro určení poplatníka daně dle této novely totiž bude podání návrhu na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Finanční úřad by tedy teoreticky u každého vkladu provedeného v listopadu měl vymáhat daň po kupujícím přestože ve smlouvě bylo dohodnuto, že daň je součástí kupní ceny. Smluvní strany však často nedokáží s jistotou předvídat, kdy nastane vhodný moment pro učinění podání do katastru - obzvláště je-li koupě financována hypotečním úvěrem. Tímto okamžikem bývá zpravidla den, kdy dojde k doplacení kupní ceny. Vzhledem k tomu, že ve chvíli podpisu kupní smlouvy mnohdy ještě nejsou peníze v úschově, nelze než doporučit, aby byly ošetřeny obě eventuality. Nicméně nejjednodušší variantou je, aby ve smlouvách podepisovaných v průběhu měsíce října bylo již ujednáno, že daň z nabytí uhradí kupující. Pokud prodávající byl připraven daň uhradit, jistě s ním bude řeč o adekvátní slevě z ceny nemovitosti.

Jak změna poplatníka daně ovlivní pozici kupujícího jakožto žadatele o úvěr?
Někteří namítají, že kupující budou nově čelit nesnázím při vyřizování úvěrů, což zdá se ovlivní i nová úprava zákona o spotřebitelském úvěru. V současné chvíli je odvážné předvídat, co tyto změny přinesou. Novela zákona o spotřebitelském úvěru, která nabyde účinnosti 1. 12. 2016, zřejmě zpřísní podmínky poskytování úvěrů. Lze však předpokládat, že v rámci udržení konkurenceschopnosti se budou banky snažit vycházet klientům vstříc. Ostatně už dnes je běžné, že banky jsou schopny navýšit úvěr např. o částku, která připadne na rekonstrukci atd.

Co dalšího přinese změna poplatníka?
Již zaznívají ohlasy typu: „Proč hradit již ze zdaněných peněz další daň?“, nebo „Chudák kupující, nezbyde mu už ani koruna!“

Je známo, že stát potřebuje naše peníze a státní aparát je potřebuje vymáhat efektivně. Zde nemá smysl lamentovat nad tím, jak je to nespravedlivé. Položme si jednoduchou otázku - po kom je snazší vymáhat dluh na dani? Po někom, kdo něco hodnotného vlastní, aby bylo co zabavovat. Prodávající již utržené peníze dávno utratil, zatímco kupující veškeré své úspory vložil do nabývané nemovitosti, a ta už nikam neuteče. Kde nic není, ani smrt, natož „berňák“, nebere!

Tím pádem zároveň se změnou poplatníka zanikne institut tzv. ručitele daně. Kupující byl totiž doposud pojistkou toho, že finanční úřad dostane, co mu dle zákona náleží. Pokud tak prodávající neučinil, kupující měl problém, jelikož po neúspěšném vymáhání daně po prodávajícím se finanční úřad obracel na něj. Toto riziko bylo doposud eliminováno tak, že částka připadající na daň z nabytí nemovitých věcí byla uschována spolu s kupní cenou u schovatele kupní ceny (realitní kanceláře, advokáta, banky, notáře). Tento úkon bude již zbytečný.

Nemá smysl vést „žabomyší“ válku na téma, kdo si zaslouží daň uhradit. Stejně se jedná o pouhé slovíčkaření. Pro prodávajícího doposud představovala tato daň peníze, které neuvidí, zatímco kupující daň vnímal jako součást kupní ceny. Kupující porovnává hodnotu nemovitosti s tím, kolik je ochoten za ni zaplatit. Kupující budou tedy i nadále tuto daň chápat jako něco, co patří ke kupní ceně jako další náklad na pořízení nemovitosti, jen s tou změnou, že tyto peníze bohužel bude „třímat v ruce“ a muset je berňáku vydat, což více bolí, než kdyby je jednoduše uhradil naráz spolu s kupní cenou.

Prodávající, kteří již nabízí svou nemovitost dlouhodobě, veřejně, za fixní cenu a najdou kupce v nadcházejících měsících, budou zřejmě v období „převratu“ bojovat o udržení prodejní ceny. Každý rozumný kupující bude pravděpodobně požadovat slevu rovnající se této dani. Rozhořčení však brzy odezní a nikdo z nás už si nebude pamatovat, jaké to bylo, když ještě daň hradil prodávající, stejně tak jako to, že kdysi se tato daň jmenovala daň z převodu a sazba daně byla jen 3 %. Ostatně nic jiného nám nezbyde. Doufejme alespoň, že vláda nyní s dalšími změnami počká a nastane na chvíli klid zbraní. Už i bez toho je to někdy lítý boj. O tom však zas někdy jindy.

Dokumenty ke stažení:
Poučení spotřebitele
Zásady ochrany osobních údajů dle GDPR